老人们：谨防“包装身份，房屋被利用作为骗取银行贷款的工具”

作者：黄令  聂扬  王振华

近日，北京市律通律师事务所刑事法律服务中心代理了一起利用老人们房屋骗取银行贷款的涉众型诈骗犯罪案件

一、案件背景

老人本想“换套更好的房子养老”，没想到不仅房子被抵押，贷款资金直接被划转至骗子控制的银行账户。等骗子失联后，老人这才发现：房子可能保不住，自己还成了银行的债务人。这不是影视剧情，而是我们近期办理的一起真实涉老诈骗案件。本案中，诈骗团伙先以各类手段取得被害人信任，随后以“以房换房”为诱饵，诱使众多被害人办理房产抵押经营贷款，并在贷款发放后第一时间将资金转移，非法据为己有。

结合案件办理情况，本案涉及被害人、犯罪人、银行、银行合作的第三方助贷机构四大主体的相关问题：

（一）被害人风险意识薄弱，给骗子以可乘之机

本案中，被害人多为老年群体，普遍存在法律知识匮乏、风险防范意识不足的问题。部分被害人因急于改善居住条件，在未充分核实“以房换房”等承诺真实性的情况下，轻易相信诈骗团伙，配合办理房产抵押登记及贷款相关手续，对于明显不合理的流程、虚假材料未能注意到。

（二）犯罪人主观故意明确，诈骗手段隐蔽且具有针对性

诈骗团伙主观上具有明确的非法占有目的，犯罪故意十分突出。犯罪分子伪造贷款材料、虚构资金用途，在贷款发放后迅速将全部资金非法据为己有，仅在初期兑付少量利息用于掩盖犯罪真相、拖延时间，待目的达成后便“卷款跑路”，主观恶性深、社会危害性大，且赃款多被用于个人挥霍，难以追回。

（三）银行审批流程不严，未尽法定审查义务，违规放贷

银行未按监管规定践行审慎性原则，未实地调查、未能有效核实贷款申请资料真实性、贸易背景真实性、借款人及用款企业还款能力、用款企业实际经营状况及财务状况等；将贷款调查、审核等核心环节实质上全部委托给合作的第三方机构，存在明显的违规放贷行为，助长了犯罪分子的行为。

（四）第三方助贷机构违规操作

第三方助贷机构人员与诈骗团伙有利益往来，帮助诈骗团伙伪造贷款所需的各类材料、出具虚假评估报告，规避银行审查，为诈骗团伙顺利骗取贷款提供便利，不仅加剧了被害人的财产损失，也破坏了正常的金融秩序和行业生态。

实践中，类似涉老骗局形式多样，除本案涉及的“以房换房”外，还有“以房养老”、“高息理财”、“投资养生项目”、“情感围猎”等多种套路，此类案件均具有隐蔽性强、诈骗模式复杂、迷惑性高、危害性大的显著特点，严重侵害老年群体的财产权益和晚年生活安宁。

二、涉老诈骗行为拆解

我们将类似的涉老诈骗行为拆解为以下六个方面：

(一)身份包装与信任建立

诈骗团伙成员通常伪装为：

• 养老金融专员、贷款顾问、银行客户经理、资深公证员、法律顾问

• 成功人士、成功企业家、养生专家

他们通过社区讲座、老年大学活动、上门服务、老年旅游等方式接触目标老人，利用专业话术和温情关怀建立信任关系。

（二）虚假承诺与利益诱导

核心话术包括：

• 抵押房产后仍可继续居住，不影响生活

• 每月领取高额养老金（或高额分红），是退休金的好几倍

• 免费使用投资公司的产品、服务

• 保本高息，零风险，国家政策支持

• 我们负责还本付息，您老只管领取收益

• 我们公司实力雄厚，不怕还不上

精准击中老年人“养老钱不够”的焦虑。

（三）材料伪造与全程代办

为确保贷款顺利获批，骗子会全程“贴心保姆式”服务：

• 伪造老人的收入证明、银行流水

• 虚构用款企业经营背景、股东身份和贷款用途

• 代办所有能够代办的手续

• 不给老年人阅读贷款相关文件的机会，只要求老年人在指定位置签字

（四）资金流转与利益输送

贷款资金流向存在明显异常：

• 索要被害人身份证、银行卡，控制被害人账户

• 贷款直接转入诈骗团伙控制的账户

• 资金迅速被多层转移、分散提取

（五）短期兑付与信任强化

诈骗初期，骗子会：

• 按时支付承诺的“养老金”、“分红”、“利息”

• 主动向老人“汇报项目进展”

• 鼓励老人介绍亲友参与

彻底打消老人疑虑，并为后续“扩大投资”埋下伏笔。

（六）失联跑路与风险暴露

当资金积累到一定规模或无法维持兑付时，骗子会：

• 以“系统升级”、“政策调整”、“项目资金周转困难”为由暂停支付

• 逐渐减少联系频率，最终彻底失联，更换所有联系方式

老人成为唯一债务人背负债务，面临银行全面追偿。

三、被害人面临的法律风险

（一）背负债务及房产被处置的风险

尤其“以房换房”、“以房养老”骗局中，被害人将陷入无休止的诉讼，而且被害人还极有可能会面临贷款无法免除的风险。如认定银行作为合法抵押权人，其合法的抵押权受法律保护，一旦银行或相关债权人依法行使抵押权，被害人的房产将面临拍卖、变卖的风险，若所得价款不足以清偿债权，那么被害人不仅会失去居住场所，还不得不偿还剩余贷款债务。双重压力之下，老年人的晚年生活将陷入绝境，这也是此类涉老诈骗案件中，被害人面临的最直接、最沉重的法律风险。

（二）财产损失难以追回的风险

各类涉老诈骗中，诈骗分子往往会转移、瓜分、挥霍被骗资金，即便警方立案查处，也难以全额追回，甚至可能血本无归。如涉非法集资犯罪，根据《防范和处置非法集资条例》规定，因参与非法集资受到的损失，由集资参与人自行承担，政府不兜底、不刚兑。这意味着，若非法集资犯罪分子将资金挥霍、转移殆尽，无法追缴，损失需老人自行承担。

（三）被纳入失信名单的风险

若老年人因被骗背负债务，有履行能力却拒不履行法院生效判决确定的还款义务，或以隐匿、转移财产等方式规避执行，可能被法院纳入失信被执行人名单，面临出行、消费、信贷等多方面的限制，进一步加剧晚年生活困境。

四、子女更应警惕的三个危险信号

（一）父母突然频繁接触“理财顾问”

（二）突然咨询房屋抵押贷款

（三）出现高收益养老项目

五、温馨提示

如果您家中有老人，尤其涉及房产、贷款、养老投资事项，建议将本文转发给家人阅读。很多骗局，往往不是老人“贪心”，而是骗子精准利用了老年人的信任与养老焦虑。守住养老钱，就是守住一个家庭的安全底线。

在此提醒广大老年群体及家属，务必保持高度警惕，牢记“天上不会掉馅饼”，不轻易相信陌生人的承诺，不随意将房产抵押，不向陌生账户转账；办理房产、贷款等相关业务时，务必亲自到场、仔细阅读所有合同条款，必要时咨询子女、律师等专业人士，切勿在不知情的情况下签字确认；如发现可疑诈骗线索，及时向公安机关报案，共同筑牢涉老诈骗的防护防线，守护好自己的“养老钱”和“安居房”。

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